Lorsqu’on cède un usufruit temporaire à une société à l’IS aux fins de neutraliser des revenus fonciers, il faut que cette société exerce une réelle activité économique et ne soit pas une simple « coquille usufruitière ». Cette société doit avoir une « substance » économique réelle ; à défaut le schéma peut être requalifié sur le terrain de l’abus de droit.
Si la cession d’usufruit d’immeubles (ou de parts d’une SCI qui détient ces mêmes immeubles) à la société d’exploitation qui les utilise permet d’apporter une série d’arguments pour justifier l’opération, la cession d’immeubles de placement ou d’immeubles d’habitation à des sociétés IS créées pour l’occasion apparaît plus critiquable et plus fragile. Objectivement, les cessions d’usufruit temporaire sont des solutions « fiscalement » sensibles. La réforme de l’article 13, 5° du CGI applicable depuis le 14 novembre 2012 visait spécifiquement à les rendre inefficaces, en imposant le prix de cession en revenus fonciers. Les cessions d’usufruit à durée fixe sur des parts de SCI endettées visent à contourner les contraintes du 13, 5°.Il faut donc être vigilant pour en sécuriser autant que faire se peut les paramètres, notamment les modalités de valorisation de cet usufruit temporaire et la nature de la société usufruitière.
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Source : CAA Lyon, 9 fév. 2023, n° 21LY01699